Seznam aktualit | aktualita

Při koupi nemovitosti pozor na zákonný přístup k ní - nezbytná cesta

24.2.2019 14:02
Kupujete nemovitost? Je zajištěn přístup? Nebo chce Váš soused využít Váš pozemek k příjezdu ke svému pozemku a Vy nevíte, zda to musíte akceptovat nebo s tím nesouhlasíte? Jakou hodnotu má toto věcné břemeno-služebnost?
Pokud kupujete nemovitost-rodinný dům nebo chatu, dejte si pozor na to, aby byl zajištěn přístup. Někdy se jeví příjezdová komunikace jako obecní, ale nemusí to být pravda. Zjistěte si to na stránkách CUZK, kdo je vlastníkem pozemku. Zajištění příjezdu se Vám pak může hodně prodražit, pokud takovouto nemovitost koupíte. Na druhé straně, pokud jste majitelem pozemku přes který chce jezdit a chodit některý ze sousedů a není zde již zapsáno právo chůze a jízdy, dávejte pozor na adekvátní náhradu.

Problém práva chůze a jízdy přes cizí pozemek se vyskytuje poměrně často a i nový občanský zákoník o tomto hovoří. Pokud není jiná možnost příjezdu k pozemku než přes Váš pozemek a majitel pozemku bez příjezdu si to nezavinil sám, může soud dovolit toto právo a Vy budete muset toto trpět. Ale pozor!!! Máte nárok na adekvátní náhradu. A zde vidím problém ve výši korektní náhrady. Setkal jsem se s tím, že soused nabídne majiteli příjezdového posudku velmi nízkou částku a myslí si, že je dostačující. Např. v jedné kauze byla majiteli příjezdové komunikace nabídnuta částka ve výši 15.000,-Kč za zapsání práva chůze a jízdy po jeho pozemku. Šlo sice i cca. 50 m délky příjezdu, šíře 3 m, ale tato částka je samozřejmě hodně nízká. Je třeba si uvědomit, že toto právo je zapsáno ve prospěch panujícího pozemku navždy. S právem je spojena povinnost údržby pozemku, dále náklady spojené s riziky poškození např. blízké studny, opěrná zídka apod. Ocenění této služebnosti není vůbec jednoduchá záležitost, je nutno ocenit všechny aspekty spojené s tímto právem, může nastat i situace snížení hodnoty nemovitosti majitele příjezdového pozemku, např. když jeho dům stojí v těsné blízkosti cesty.

Představte si např., že před Vašim domem bude navždy chodit a jezdit majitel dalšího rodinného domu. Jak se Vám pak sníží tržní hodnota Vaší nemovitosti? Nedávno jsem stanovoval částku pro odškodnění majitele rodinného domu, kde nastal tento případ. Mimochodem tento problém vznikl tím, že úředník zapomněl kdysi (před cca. 40 lety) toto věcné břemeno zapsat do katastru nemovitostí. A co teď s tím?? Majitel domu, pro který tato služebnost bude zapsána, bude muset za chybu úředníka zaplatit, a to nemalou částku. Říkám si, vždyť úředník je vlastně stát, tak by to měl přece zaplatit stát!! Mělo se to prý hned reklamovat a hned napravit, což se nestalo. Pravděpodobně to bylo již promlčeno, protože to povinný ani oprávněný z věcného břemene nereklamovali včas.

Povinný (zpravidla je to majitel pozemku, po kterém vede přístupová cesta) z věcného břemene je zatížen tímto navždy, musí trpět, že mu někdo jezdí po jeho cestě, musí ji opravovat, pokud je to blízko jeho domu, tak musí trpět výfukové plyny, snášet hluk, prach z kolemjedoucích automobilů. Toto je opravdu zásah do jeho vlastnických práv a musí být za toto omezení náležitě odškodněn. Navíc hodnota jeho nemovitosti pak bude výrazně nižší, než kdyby po cestě jezdil výhradně jen on.

Nový občanský zákoník platný od roku 2014 již umožňuje, aby v případě nedohody rozhodl soud o zřízení práva nezbytné cesty. Znalci mají nelehkou úlohu při stanovení férové částky za újmu na vlastnických právech povinného, musí se vcítit do problému a stanovit férovou částku za náhradu.

 

Článek najdete také na mém blogu: https://radomirstarek.blog.idnes.cz/blog.aspx?c=693077

Autor: Ing. Radomír Stárek, MBA

Optifina plus, s.r.o. - ZNALECKÁ REALITNÍ, Nádražní 414, Benešov 256 01

Exported from REALKO